OCCITANIE - 37 000 logements par an à construire : l'Occitanie face à un mur

Logement en Occitanie : une équation démographique, sociale et écologique à résoudre d’ici 2050

Vendredi 16 Mai - Par Didier Denestebe pour Occitanie tribune et Le Petit Marseillanais

L’Occitanie attire, et cela ne fait plus débat. Ses atouts naturels, son dynamisme économique, son cadre de vie séduisent chaque année des milliers de nouveaux habitants. Mais derrière cette croissance rapide, une réalité se durcit : il faut loger tout le monde, et vite. Une récente étude conjointe de l’INSEE et de la DREAL Occitanie dresse un constat chiffré, étayé, et parfois alarmant sur les besoins en logements à l’horizon 2050. Plus qu’un simple rattrapage, il s’agit d’un changement d’échelle et de mentalité pour les territoires.

Une croissance démographique vigoureuse… mais inégale

En 2021, l’Occitanie compte 5,9 millions d’habitants répartis en 2,8 millions de ménages. Si les tendances se poursuivent, la région gagnerait 640 000 habitants et 570 000 ménages supplémentaires d’ici 2050. Cela représente une croissance de 20 % du nombre de ménages, contre +11 % seulement pour la population.

« Le nombre de ménages augmente plus vite que le nombre d’habitants. C’est une réalité portée par la décohabitation, les séparations et le vieillissement », explique Elsa Mathieu (Insee).

Cette hausse sera toutefois progressivement moins rapide : de +1,3 % par an entre 2015 et 2021 à +0,4 % par an entre 2035 et 2050. La Haute-Garonne (+6 900 ménages/an) et l’Hérault (+5 700) capteront à eux seuls 63 % des nouveaux ménages. À l'inverse, les Hautes-Pyrénées, la Lozère, l’Aveyron ou le Lot verront leur croissance presque stagner après 2035.

Le ménage type en mutation : plus de personnes seules que de couples

Les transformations des modes de vie jouent un rôle majeur. À l’horizon 2035, les personnes vivant seules seront plus nombreuses que les couples. En 2050, elles représenteront 45 % des ménages (contre 39 % en 2021), alors que les couples passeront de 49 % à 42 %.

« La montée des séparations, la décohabitation des jeunes et le vieillissement expliquent ce basculement structurel », résume François Lamalle (DREAL).

Résultat : entre 2021 et 2050, le nombre de ménages d’une seule personne augmenterait de 41 %, contre +32 % pour les familles monoparentales et seulement +7 % pour les couples. La taille moyenne des ménages diminuera de 2,19 personnes en 2010 à 1,91 en 2050.

Des besoins en logements massifs et supérieurs à la seule croissance des ménages

Entre 2021 et 2050, 29 000 logements par an devront être construits en Occitanie pour répondre à trois grands types de besoins :

• 68 % pour accueillir les nouveaux ménages,
• 14 % pour résorber le mal-logement (insalubrité, inadéquation, sans-abris),
• 18 % pour renouveler le parc, combler la vacance structurelle et l’évolution des usages.

Mais ces besoins sont plus forts jusqu’en 2035 : 37 000 logements/an à construire, avant de diminuer à 17 000/an entre 2035 et 2050.

« En 2024, seulement 31 500 logements ont été mis en chantier. C’est 75 % du besoin », pointe Sylvia Legait. « Cela creuse un déficit structurel qui se répercute en tension sur les marchés locaux. »

Sobriété foncière : moins d’espace, plus de densité

La loi Climat et Résilience impose une zéro artificialisation nette des sols d’ici 2050. L’Occitanie devra donc construire sans consommer plus de terrain. Cela suppose de densifier les zones urbanisées.

• En 2021, un logement consommait 960 m² de sol en moyenne.
• En 2050, il devra se contenter de 850 m², soit -110 m² en 30 ans.

« L’effort de densification est concentré sur la période 2021–2035 », précise l’étude. Cela implique de réutiliser les friches, reconvertir des bâtiments, réhabiliter les logements vacants, et repenser les formes urbaines.

 Vacance, résidences secondaires : des gisements encore sous-exploités

La vacance des logements, souvent élevée dans les zones rurales, pourrait être partiellement mobilisée. Si la part de logements vacants baissait de 1 point d’ici 2035, 4 700 logements par an pourraient être remis sur le marché.

De même, une baisse de 2 points des résidences secondaires pourrait réduire les besoins de 7 800 logements par an d’ici 2035.

Mais dans les zones tendues comme Toulouse ou Montpellier, la vacance est faible et surtout frictionnelle. L’offre nouvelle y est donc indispensable.

 Construction neuve en recul : le secteur en difficulté

Après un pic de 46 700 logements mis en chantier en 2017, la construction neuve est en baisse. En 2024, seulement 31 500 logements ont été lancés, sous l’effet :

• de la hausse des taux d’intérêt,
• du coût croissant des matériaux,
• d’un marché locatif moins rentable pour les investisseurs.

Pour répondre à la demande, il faudrait 27 100 constructions neuves par an, complétées par 1 600 logements issus de transformations ou rénovations.

 Des projections sensibles aux politiques publiques

L’INSEE propose un scénario alternatif si certaines politiques étaient renforcées :

• Aide au départ des jeunes du domicile parental,
• Maintien plus long des seniors chez eux.

Ce scénario engendrerait 60 000 ménages supplémentaires, soit une hausse de 10 % des besoins en logements, majoritairement de petites surfaces.

 Un défi territorial à relever dès maintenant

Les métropoles de Toulouse et Montpellier, l’axe méditerranéen, le nord et l’est du bassin toulousain sont les zones les plus concernées. Mais des stratégies spécifiques doivent être définies pour chaque territoire :

• Réhabilitation en zone rurale,
• Densification douce dans les villes moyennes,
• Maîtrise du foncier dans les métropoles.

« L’enjeu est désormais de piloter localement les politiques d’aménagement avec des données objectives. Le logement devient un levier central d’équité territoriale et de transition écologique », concluent les auteurs.